【社科院訊】
社會科學學院空間社會資料整合研究中心（Lab for Integrated Socio-Spatial Science and Information，LISSI）與地政學系（Department of Land Economics）於6月12日共同邀請國際土地政策研究訓練中心教授Stephen Roach蒞臨演講，講題為「The Great Exodus(From The Office)（辦公室出走潮）」。Stephen Roach目前為 Jones, Roach & Caringella, Inc. 不動產估價師事務所合夥人，擁有美國估價協會的MAI、SRA、AI-GRS及CDEI專業認證，並具有豐富的美國跨州不動產估價、顧問、法庭鑑定人及授課等經驗。
　　
首先Stephen Roach指出辦公室是近代都市化下的產物，目前半數以上的人口居住在城市，並貢獻全球百分之八十以上的GDP產值。從1980年代晚期開始，隨著打字機、電燈、電梯、辦公室隔間以及網際網路的發明，大幅提升人們在辦公室的工作效率和生產力，使辦公室生活成為人們的日常。聚集經濟的優點，進一步促成辦公室不動產市場的繁榮。
　　
Stephen Roach接著以變動原則（the principle of change）說明不動產價格形成因素的變化。新冠疫情劇烈衝擊美國的辦公文化，人們在疫情期間被迫遠距辦公，意外發現在家遠距工作（work from home）不僅工時彈性且不減生產力，又大幅節省通勤成本。因此疫情趨緩後，多數員工偏好新的工作模式而不願再回到辦公室。企業也持續降低辦公室租賃需求，辦公大樓業主面臨商辦空置率上升、收益減少而無法融資及支付貸款，只能降價認賠出售。隨著既有租約到期、員工搬離大城市及科技工具輔助遠距辦公，預期商辦的租金下跌及空置率現象將持續惡化。在美國辦公文化徹底改變之下，商辦大樓不再具有稀少性且市場需求下滑，造成其價格快速崩跌。
　　
Stephen Roach提到雖然有些業主將商辦改裝為住宅大樓，然而因為室內面積過大影響採光，管線配置無法負荷用水用電需求，以及商辦與住宅安全檢查標準不同，改裝成本非常高昂，因此僅有極少數商辦具有改變使用類型的經濟效益。除此之外，原本附近的零售業及餐飲業，在疫情期間因喪失辦公人流而搬遷，即使改建為住宅，也難以吸引人們居住。
　　
新冠疫情不僅是經濟活動的「黑天鵝」，更對社會造成長遠且深刻的改變。辦公文化轉變，人們適應遠距辦公的新工作模式；商辦大樓價格下跌，業主、投資人、借款人及租客遭受衝擊。此外，做為州政府重要財政來源的財產稅收大幅減少，也不利於公共建設的投資與維護。Stephen Roach認為疫情的衝擊不僅影響美國的辦公室市場，更是理解我們與居住環境互動關係的機會。不動產的型態因應人們的需求而變化，當商辦不再符合最高最有效使用時，居住環境也將順應需求改變而產生新的樣貌。
　　
演講結束後，不少聽眾留下與Stephen Roach交換意見，互動熱絡。空間社會資料整合研究中心也會持續舉辦相關活動，將國際觀點帶到臺灣。